| i天下网商 from i天下网商 http://i.wshang.com/?p=24471 "在线零售显然是在从传统企业中夺取市场份额，并且这很可能仍将继续。"Paypal前总裁Jeff Jordan在国际商务中心会议上提到美国传统商场的困境，我们把这些内容编译整理成中文，分享给读者。 口述/Jeff Jordan 整理/天下网商
我最近在博客中提到，很多传统零售商正在被日趋强势的电子商务所威胁。在彭博电视的某次采访中，广播主持人Nicole Lapin问到了电子商务对商业地产的影响。当时我说我还没有仔细研究，但是我认为分歧将会越来越大而且越来越消极。 当我有机会花一些时间来重新看这个问题之后，我相信我们看到的迹象清晰表明：电子商务的革命正严重影响着商业地产；在线零售商正无情地获取许多零售类别的份额，而线下玩家却在拼命争取日趋缩小的零售份额。 一些实体零售商已经屈服于电子商务的竞争，包括Circuit City、Borders、CompUSA、Tower Records和Blockbuster等等，而且有许多其他公司也在呈现不景气的迹象。这些商场和购物中心正数以千计地被关闭，并且几乎很少有大型连锁店能够取而代之。然而针对零售的商业地产数量却在持续增长，尽管速度缓慢。整体供给的上升趋势下，实体商业地产需求极速下滑的确是一场金融灾难。 当前，在日常消费品市场以外，几乎很少有繁盛的实体零售商。在这里，我对美国零售联合会名单中2012年前100位的零售商的发展状况做了一个快速分析，这一分析专注于有可能设在商场内的商品零售商（不包括杂货店、药店、餐厅和在线零售商）——分析着眼于三项零售商的健康指标：总销售额增长、公司销售额增长及商店的数量。
实体商场发展状况不健康 这一关于美国领先实体零售商健康的分析，最终结果并没有呈现出一张非常漂亮的图表。总销售额的增长是混合型的，并且有20%的样本是负增长；公司销售的增长可以说是零售商健康的关键指标，也是混合的，其中的四分之一是负增长。请注意，这样的零售结果很多还包括零售商在线的部分，所以图表所呈现的实体店状况其实更糟；最后，商店的数量也是停滞不前，很多顶级零售商缩减了他们门店数量扩张计划，只有很少的几个还在大举扩张。 美国最大的零售商看上去都不是很健康，如果连他们都在苦苦挣扎，很有可能他们周边的实体竞争对手会更为艰苦。 我又重新研究了2007年前100家零售商，看看他们五年来的变化。从中发现，这些顶级零售商中的四个已经消失，有趣的是，这四家所呈现的图表看起来和2012年的截然不同。 这种零售商健康度的下降直接以高空置率和缓慢租金的形式影响到商场和购物中心——这正是你所希望看到的市场供过于求。这两个因素在2008-2009年的金融危机期间迅速恶化，尽管经济状况有所改观，但这两者几乎没有改善。经济衰退成为催化剂，来自网络零售商的竞争也仍将持续驱动，实体商场依旧不是很健康。
商业地产供过于求 这些趋势正在冲击市场资本规模最大的零售商业地产拥有者。根据nreionline的数据，Simon、General Growth、DDR和Kimco，这四家企业坐拥超过600万平方英尺的美国零售商业地产。Simon的股票表现强劲，但是另外三只股票在过去十年中几乎没有创造任何价值。 大多数地产专业人士明白，此刻，巨大的变化正在酝酿。Don Wood（美国联邦地产投资信托基金（FRT）CEO）说到："美国有太多的零售供应了。"华尔街日报报道称，"据一家跟踪地产投资信托基金的分析公司预测，美国大约1000家大商场中，有10%将会在未来10年失败，并被转换成某种远低于零售的东西。这只是一个保守的估计：很多商场CEO预测流失率会更高。"DDR的总裁兼CEO Daniel Hurwitz评论道："我并不认为我们过度开发建设了，但是我们正在被瓦解。" 我同意上述观点，但我相信他们可能低估了这一情况对商场的最终影响。来自Co-Star的一份报告指出，超过200个商场占地超过25万平方英尺，但空置率有35%甚至更高，这是购物中心陷入窘境的明确信号，这些商场正在成为鬼城。他们现在没有任何活力，并且只要电子商务继续从实体店"窃取"销售额，他们只会获益更少。有历史的商场持续破产，增加周边商场的压力，他们将会关闭店铺以优化业务。数以百计的商店很快将被重建或拆除。实力强大的购物中心还能扛一阵子，因为还有来自那些已关闭商场里另谋替代去处的消费者和人流，但是他们已经站在了线下到线上零售消费转变的路径上。
电子商务的巨大机会 这反过来又为电子商务创造了更多的机会。如果我现在想创造一个新的零售品牌，我毫无疑问会选择在线上开始。许多非常有才能的创业者正在做的就是这个！对我个人而言，我在Bonobos买裤子、在J.Hilburn买毛衣、在Ledbury买衬衫，还有在Warby Parker买眼镜。所有这些品牌都设计和销售自己的商品。在过去，他们可能会从商场开始生意，但是他们现在却从网上起家，这种趋势无疑还将继续下去。显然，新增的实体零售商将越来越少，在线零售占据了消失的实体连锁店所腾出的空间，对实体商场进一步施压。 具有讽刺意味的是，很多这些线上品牌正在尝试开实体店，但是通常会需要一些重要的转变。Bonobos和Warby Parker已经在纽约建立了自己的体验店，在那里消费者可以进出和试穿。但是如果消费者想要购买商品，那么公司将从仓库提取——他们的商店里并没有固定资产。Bonobos已经将这一概念扩大到了其他额外的地点，但不是百货商场。他们选择的是成本较低的非商场位置，并用电子邮件驱动在线顾客到这些地方去体验。他们这么做是因为在参观了他们的实体店后，消费者的采购欲望会明显提示，加上没有库存压力、租金和人力成本较低，这些都有效控制了成本。如果这一趋势发展，在线零售将会进一步挑战实体商场。 在这篇文章的研究过程中，我碰到了一个吸引人（实际略微病态）的网站，叫做deadmalls.com。这个网站记录了数以百计已经或者即将要死去的商场的故事。联合创始人Brian Florence写到："我和我的朋友Peter Blackbird在2000年开始这个网站，那时候我们都意识到Peter掌握了商场倒闭或濒死的大量数据在手中。为什么要保留这些信息？因为看清了互联网生机勃勃的力量和它产生更多数据的能力，网站的创立利用了别人的悲伤和欢乐，这就是个巨大的成功。" 商场业主的不幸是，deadmalls.com的内容还将大幅扩大。美国有太多的商店了，这只会变得更糟。
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